Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine spezielle Form der in §883 BGB geregelten Vormerkung.

Anders als bei Geschäften des täglichen Lebens, bei denen ein Vertrag formlos geschlossen wird und die Erfüllung des Vertrages durch sofortige Bezahlung einerseits und der Übergabe und Übereignung des Vertragsgegenstandes andererseits sofort erfolgt, dauert eine Eigentumsübertragung beim Erwerb von Grundstücken, Wohnungseigentum und Erbbaurechten usw. durch die formalen Verfahren sowie die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch geraume Zeit.

Zur Sicherung des sogenannten schuldrechtlichen Anspruchs auf die dingliche Rechtsänderung, den Eigentumswechsel, kann im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden (§883 BGB). Diese Vormerkung schützt den Berechtigten vor weiterer Verfügung des Eigentümers.

Die Vormerkung dient der Sicherung von Ansprüchen gegenüber Dritten, die dadurch entstehen, dass der Eigentümer sich vertragswidrig verhält und Dritten Rechte einräumt, die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln könnten.

Die Vormerkung schützt auch den Berechtigten vor Nachteilen, die sich aus der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer richten, wie auch vor Rechtsverlusten aus der Einleitung von Zwangsversteigerungsverfahren oder auch für den Fall, dass sich ein Verkäufer im Nachhinein überlegen könnte, an einen anderen Käufer, der vielleicht einen höheren Preis zahlt, seine Immobilien verkaufen zu wollen.

Sie schützt auch vor Nachteilen aus der Eintragung weiterer Grundpfandrechte, die als neue Belastungen den Eigentumswechsel beeinträchtigen könnten.

Solche Verfügungen sind gegenüber dem durch die Auflassungsvormerkung Begünstigten unwirksam, soweit sie dessen Erwerbsansprüche beeinträchtigen. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsversteigerung sowie für Verfügungen des Insolvenzverwalters (§883 Abs. 2 BGB).

Der Rang des Rechts (der Vormerkung) bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§883 Abs. 3 BGB), d.h. sind keine Rechte vorrangig im Grundbuch eingetragen, hat der Berechtigte bei Erfüllung seiner Kaufpreisverpflichtung einen Anspruch auf Löschung aller ihn beeinträchtigenden nach der Auflassungsvormerkung nachrangig eingetragenen Rechte.

Eine Sonderform der Auflassungsvormerkung ist die Rückauflassungsvormerkung.

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